不動産の役立つ知識の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜株式会社PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『道路の種類と建替②』と題して、私道の場合 、所有者

全員の許可を得なければ、建て替えが出来ない 可能性があると

いうお話しをしました。

今回は、『道路の種類と建替③』と題して、私道での建替での

トラブルを防ぐためにどうすればよいかなどについてお話しを

していきます。



相続した家が共有の私道で、建替え等の際にトラブルにつながる

ことは少なくありません。

親の代では、近隣の付き合いが深く良好である場合が多く、解決

できる可能性が高いです。

しかし、子の世代同士となると、近隣の付き合いも希薄となり、

簡単に承諾していただけない場合もあります。

このような問題を避けるために、相続する不動産や、相続する

可能性の高い不動産に対しては、早めに把握し問題解決方法を

探っておくことが重要です。

その為には、普段から親子のコミュニケーションを持ち、問題を

共有しておくことが重要です。

私道に関する建替問題には、法律的な問題もあると同時に、複雑

な人間関係も絡んできます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『トラブルを未然に防ぐ！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。 お楽しみに！


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　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



　　皆さまからの不動産の売却査定・買取査定のご依頼を
　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『道路の種類と建替①』と題して、道路には2種類ある

というお話しをしました。

今回は、『道路の種類と建替②』と題して、私道の場合 、共有

名義の場合には所有者の許可が必要であるというお話をして

いきます。




公道に『接道義務』を果たしていれば、住宅の新築・建替などは

問題ありません。

しかし、私道の場合も『接道義務』が必要です。

しかし、『接道義務』よりも厄介なことがあ ります。

それは『所有者からの許可』です。

私道の多くは、そこに住宅を持つ方達の複数名の共有名義と

なっています。

つまり、その道路そのものや、設備類は、所有者全員のもの

なのです。

親から相続したからと言って、勝手に工事を進めたり、私道に

ある住宅を新しく購入した人が、勝手に工事を進めようとする

ことはNGです。

 なぜか？

その『私道』を工事業者は勝手に通行できないからです 。

基本的には、所有者全員の許可を得る必要があるのです 。

この許可を得るために、苦労することも考えておかなければ

いけません・・・

 ⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『購入したのに建替が出来ない？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『不動産査定と不動産鑑定②』と題して、鑑定の評価の

方が価格が低めになる事が多いというお話しをしました。

今回は、『道路の種類と建替①』と題して、道路には2種類ある

というお話をしていきます。



道路に種類があるのをご存じでしょうか？まずは、

① 公道

② 私道

というものに分かれます。

文字通り、公道とは国や地方公共団体（都道府県や市町村など）

が指定・建設・管理する道路のことです。

つまり公（おおやけ）の機関が指定・建設・管理する道路の事

です。

一方、私道とは、個人または団体（企業など）が所有している

土地を道路として使用している区域の事です。

どちらも、一般的には『道路』と呼びます。

ご存じの通り、建築には『接道義務』があります。

幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道していなくてはならないという

ヤツです。

この接道に関しては、公道でも私道でも同じ扱いとなり、私道

であっても、建築は可能です。

しかし、私道だからこそ『建築できない』可能性もあります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『道路は2種類！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『不動産査定と不動産鑑定①』と題して、査定と鑑定の

違いについて簡単にお話しをしました。

今回は、『不動産査定と不動産鑑定②』と題して、不動産鑑定士

の評価と不動産会社の査定での評価の違いについてお話をして

いきます。



査定…不動産会社の営業行為

鑑定…不動産鑑定士による独占業務

というお話をしました。

不動産鑑定は、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準と

呼ばれるルールに基づき鑑定評価が行われ、価格算定の手順が

厳格です。

そのため、自由に評価額を出すようなことは出来ません。

本来、不動産査定も不動産鑑定も同じ物件を評価するので、

基本的には同じ価格となるはずです。

しかし、実際には、鑑定の方が低めに算定され、査定だと高めに

算定される傾向があります。

これには理由があります。

不動産鑑定士による鑑定は、適正な価格を求めるために有料で

鑑定されます。

その鑑定に基づいて資金計画などをしたにもかかわらず、鑑定

よりも低い融資となると、依頼者は損害を被ります。

不動産鑑定の場合、不当鑑定に対して訴える事が出来ます。

鑑定士は資格をはく奪される可能性があるため、保守的に低めに

算定することにつながるのです。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『鑑定の方が低め？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『境界の確定③』と題して、境界標にまつわるおまけの

お話しをしました。

今回は、『不動産査定と不動産鑑定①』と題して、不動産鑑定士

による評価と、不動産会社の査定との違いについてお話をして

いきます。



自宅などの不動産を売却する際に、不動産会社に『査定』を依頼

します。

この『査定』と、不動産鑑定士による『鑑定』は同じなので

しょうか？

これは全く異なるものです。

査定…不動産会社の営業行為

鑑定…不動産鑑定士による独占業務

このように『査定』は、売却前に不動産会社による仲介行為の

一環として行われるものであり、『鑑定』は、主な目的として

銀行や税務署、裁判所などの第三者に対して適正な価格での取引

であることを証明するために利用されます。

一般的に、不動産を売却する際に利用する評価額は『査定』を

用います。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『査定と鑑定は違う！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『境界の確定②』と題して、境界標が見つからない理由

は色々あるというお話をしました。

今回は、『境界の確定③』と題して、おまけのお話しをして

いきます。



境界に関するトラブルは、皆さんが思うより多いのが現状です。

1世代前、2世代前の良好なご近所付き合いがあったころには

『口約束』も通用しました。

しかし、現代では、はっきりとしない境界はトラブルの元です。

また、前回お話しした『工事中に境界杭が抜かれた』という

パターンも非常に多いです。

このお話しのコワいのは、 工事中に抜いた杭を適当に戻す業者が

いるという事です。



例えば、

①ブロック塀を作る際に境界杭を撤去
②本来の境界から30㎝ズレた場所に
③ブロック塀を作り
④境界杭を戻されてしまった

実際に有る話です！

このような場合、そのブロック塀が境界とみなされて、トラブル

に発展する恐れがあります。

『知らなかったら10年で自分のモノ』という、

時効による所有権取得というやつです。

後の世代にトラブルを残さないためにも、境界を確定しておき

ましょう！

そして、工事の際には『境界杭』がなくなっていないか？

きちんと確認しましょう！

なくなっていた場合には、工事業者に指摘して、土地家屋調査士

による『復元』をさせましょう！

今回のまとめ！

『杭を残して悔いを残さず！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『境界の確定①』と題して、何らかの理由で境界標が

なくなっていることが多いというお話しをしました。

今回は、『境界の確定②』と題して、境界標がなくなってしまう

具体的なお話をしていきます。



自宅の売却を考えたときに、多くの人は改めて『境界の確認』を

します。

その際に、『見つからない』という事が多いです。

これには、

① そもそも最初から境界標がない

② ブロック工事などの際に取ってしまった

③ 地中に埋もれているかも？

などがあります。

① 【最初からない場合】

「土地境界確定測量」を行い、確定した境界点に「境界杭」を

新しく設置します。

② 【工事でなくなった場合】

土地境界確定測量が済んでいる場合は、座標値に従い土地家屋

調査士に依頼をして復元します。

土地境界確定が済んでいない場合は、土地境界確定測量を行い、

測量が済んでから設置します。

③ 【地中に埋まっている可能性の場合】

長く住んでいる間にブロックを積んだり土を盛ったりして境界杭

が見えなくなっている場合があります。

このような場合は、ブロックなどの隣地との境となりそうな場所

を工具や人力で掘っていきます。

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今回のまとめ！

『境界がない理由も色々！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『建物評価③』と題して、耐用年数を過ぎた物件の

売り方は色々あるというお話しをしました。

今回は、『境界の確定①』と題して、境界杭が見つからない

というお話しをしていきます。



土地を売却しようとした場合に、境界は重要な条件となります。

境界杭などで、境界が明らかであれば問題はありません。

しかし、中には『境界がわからない』場合があります。

　

先入観で、『赤い杭』ばかりを探していては、見つからない場合

もあります。


中には、道路工事の際にアスファルトの下に隠れてしまったり、

杭自体を壊されている場合もあります。

ご自分で、境界標を見つけられない場合は、不動産会社にご相談

ください。

現地調査を行います。

実際に、境界標がない場合などは新規設置・再設置となります。

この業務にあたっては、土地家屋調査士が行いますが、その場合

も不動産会社がご紹介いたします。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『境界杭がない場合も多い！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『建物評価②』と題して、耐用年数以上の物件の売却

方法についてお話ししました。

今回は、『建物評価③』と題して、現場での実際売却方法などに

ついてお話ししていきます。



税法上では、、木造住宅の耐用年数は22年となっており、一般的

には、22年で価値がなくなると言われます。

実際の取引現場では、20年で価値がなくなると計算することも

多いです。



※参照：国土交通省『中古住宅流通　リフォーム市場の現状』

この『耐用年数』とは、資産価値を判断する『法定耐用年数』

であり、実際の『物理的耐用年数』とは異なり、住宅に住めなく

なるという事ではありません。

実際の中古住宅の流通は、築3年～築25年以上と、幅広い物件が

取引されています。

前回のお話しでは、22年以上の木造住宅を売却する際には、

最低限のリフォームをして安く売るなどの方法を紹介しました

が、リフォーム費用のすべてを上乗せしにくい事や、買手側の

好みに合わないリフォームであれば、無駄になるという懸念も

あります。

そこで、実際には、

① 解体して更地として売る
② 古家付き土地として売る
③ 不動産会社に買い取ってもらう

などの売却方法がとられることが多いです。

耐用年数を超えた木造住宅を売却する場合には、『正解』は

ありません・・・

今回のまとめ！

『売り方も色々！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『建物評価①』と題して、耐用年数についてお話し

しました。

今回は、『建物評価②』と題して、耐用年数以上の売却方法など

についてお話ししていきます。




『木造住宅は22年で価値がゼロになる！』と、

一般的には言われます。

これは、あくまでも税法上の住宅価値を見極める数値でしか、

ありません。

実際には、築30年以上でも素晴らしい住宅はあり、当然にその

価値も評価されます。

逆に、築15年でもあまりにひどい住宅には、税法的には価値が

有っても、実際の売買の現場では、住宅に価値が付かない場合も

あります。

では、実際に22年以上の木造住宅を売却する場合には、どの様に

売るのか？と言えば、

① 劣化部・必要補修部を調査
② 最低限の修繕を行う
③ 安い価格帯を探している買い手をターゲットにする

などがあります。

一例ですが、DIYを楽しみながら住宅を安く購入したいと考える

買い手はいくらでもいます！



耐用年数はあくまでも、基準となる数字でしかないという事も

知っておいてください。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『全然売れる！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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