2024年05月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『売出価格①』と題して、査定価格は実勢価格に個別

の情報が加味された価格であるというお話をしました。

今回は、『売出価格②』と題して、売出価格についてお話し

していきます。

売出価格とは、不動産を売り出す際に、広告などに掲載する

金額です。

購入希望者は、この金額を基に内覧などのして、購入を検討

します。

この売出価格は、不動産業者が出した『査定価格』をもとに、

「○○○万円で売りたい！」という、売主側の思いを込めた

金額となります。

どの様に、売出価格を設定するかを考えていきましょう！

① 査定価格との比較

② 不動産業者へ相談

③ ネットで相場を調べておく

などなど、売出価格を設定する前には色々な情報を検討して

おくべきです。

また、むやみに値下げをしないようにしなければなりません。

高く売りたいからと、高値設定をし、その後何度も値下げを

行うと、「まだ値下がりするのでは？」と、買主側は思って

しまい、さらに値下げしないと売れない状態になってしまう事

になります。



そうならない為にも、戦略を練るべきです。

この物件にはどの様な良いところがあり、どの様な人たちが

買主になりうるのか？ などです。
① ターゲットを絞る

② 値下げのタイミングを決めておく

③ 内覧希望者数ではかる

売出価格に対して、多くの内覧希望がある場合には、バランス

の良い価格であることが多いですので、安易に値下げせずに、

じっくり待つ事も良いでしょう。

今回のまとめ！

『売出価格設定は戦略が大事！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



　　尾張旭市・名古屋市守山区・瀬戸市及び周辺エリアで
　　不動産売却・不動産買取・不動産のお困り事があれば
　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
センチュリー21ピース
☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

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前回は、『契約と決済』と題して、契約は？決済とは？について

お話ししました。

今回は、『売出価格①』と題して、お話ししていきます。

よくある質問で、「査定価格と売出価格は同じか？」

というのがあります。

そもそも、不動産において価格とは『一物四価』・『一物五価』


とも呼ばれる通り、参考とする条件によって価値が変わります。




一物四価（五価）

・公示価格
・路線価
・固定資産税評価額
・実勢価格
・基準地価格　※これを入れて五価という

査定価格とは、この中の『実勢価格』に基づいて算出したお客様

の個別の不動産価格のことです。

具体的には、同一エリア内で実際に行われた取引価格などを基に

算出します。



もっと簡単な言い方をすれば・・・

『これくらいの価格なら、3ケ月以内に売却可能！』という

価格です。

お客さまから信頼を得て、専任媒介の役目を頂いた場合、

お客さまに最大のメリットを与えるには、出来るだけ高く売る事

です。

しかし、高値設定のあまり物件が売れなくては、お客さまに対し

ても、役目を頂いた不動産業者にもメリットは生まれません。

また、ルールとして専任媒介契約期間の上限は3ケ月という事も

あり、この『3ケ月以内で売却できる価格』というのは重要な

基準となります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『査定価格は実勢価格！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『古い家を高値売却③』と題して、更地化せずにその

まま古家付物件として売却したほうが良いパターンの紹介を

していきました。

今回は、『契約と決済』と題して、お話ししていきます。

不動産売買に関して、『契約』と『決済』が同じモノだと思って

いる方も、少なくありません。

契約…不動産売買契約を締結した時

決済…お金を支払って引渡完了　売買取引を終了すること

となっております。

不動産の場合、契約と決済を同時に行う事は少ないです。

例えば、融資を受ける場合であれば、融資の申し込みには契約書

が必要となります。

そのために、金額はもちろん残代金支払いや引渡しの期日、

引渡しの条件などを細かく記した契約書を作成し売買契約を

締結します。

決済についてですが、

・残代金の支払い

・所有権の移転登記

等を行います。これらの事務手続きは、買主側が融資を受ける

金融機関で行うのが一般的です。

売主・買主・不動産業者だけでなく、司法書士が立ち合い、

所有権移転登記に必要な書類等を受け取り、本人確認を司法書士

が行い問題がなければ融資の実行を行います。

その後、引渡し日を記載した引渡し完了確認書を作成し署名押印

を頂き引き渡し完了です。

その後、司法書士は抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権の

設定の登記申請を行います。

決済においては、やることが沢山あるので、スムーズな取引の

為には、準備が大切です。

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『スムーズな決済に準備が重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『古い家を高値売却②』と題して、更地化することで、

結果として割高感がある売却結果となる場合もあるというお話を

しました。

今回は、『古い家を高値売却③』と題して、そのまま売った方が

良いという場合もあるというお話しです。

前回までに、

・築古物件の市場は大きく伸びている

・解体更地化は選択自由度が高く高値売却が可能

というお話をしました。 今回は、そのままの状態で売った方が

良いと思われるパターンについてお話ししていきます。



下記項目に該当するかを、検討事項にしてみてください！

① 建物がビルやRC造（鉄筋コンクリート）

② 古民家など古いことに価値がある場合

③ 解体が困難な場合（足場が組めないなど）

④ 解体費用が著しく高くなる場合

⑤ 手元に解体費用がない

などです。

このような場合は、無理に解体+更地化せずに、そのままの状態

で売却したほうが良いかもしれません。

まずは、状況をしっかりと把握して、判断することを勧めます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『解体費用が高額となる場合は、現状売却が良い！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『古い家を高値売却①』と題して、年々築古住宅の

流通量が増えているというお話をしました。

今回は、『古い家を高値売却②』と題して、そのままの古家付

での売却のメリットと、更地化のメリットについてお話して

いきます。



『築古住宅物件』『古家付宅地』など、色々な表現で築古住宅が

市場に出回ります。

同じ古家付物件であっても、

① 趣（おもむき）のある年季の入った物件


② ボロ家


では、全く意味合いが変わってきます。

また、売却側・購入側の立場の違いも、それぞれのメリットが

異なってきます。

購入側から見て、『古家付』は、その家に住むイメージを持つ

ことが出来ます。

これは大きなメリットです。

また、住宅ローンが活用出来ることも大きなメリットです。

しかし、古い家だからこそ耐震性などの安全に関しては大きな

デメリットとなります。

いくらリノベーションの技術が向上したと言え、ある程度の

安全性を手に入れるためには多くのお金も必要となります。

その様な『古家』の場合は、解体して更地化したほうが購入側

から見て、自由度は高いため人気の物件となります。



また、『古家』を理由とした値引きや、契約不適合責任などの

契約後の出費を考えた場合、結果として割高に売ったことに

なります。

今回のまとめ！

『安全性が一番大事！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『不動産売却の流れ③』と題して、最後まできちんと

フォローしてくれる不動産会社を選ぶことが、不動産売却を成功

させるコツだというお話しをしました。

今回は『古い家を高値売却①』と題して、お話ししていきます。

相続などで『古い家』のオーナーになってしまった方も多いと

思います。



その様な、古い家は売れるのでしょうか？

売れます！

1990年代では、築30年を超える築古の家の流通は全体の約6％

でした。

2000年代では、流通市場の全体の1/4である25％が30年以上の

築古の家です。



これは、リノベーションの技術などが向上して、古い家でも安心

して住めるようになってきたことが大きいのかもしれません。



また、売り方としても古い家が付いた状態での販売だけでなく、

解体+更地化して売ることで、購入者の選択肢が広がり自由度が

上がります。

これにより、古い家でも解体することで、さらに高値で売却する

ことが可能となってきます。

この、解体更地化については、次回お話ししていきます。

今回のまとめ！

『更地化しての売却も検討！』

次回も、不動産にまつわるお話しをしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『不動産売却の流れ②』と題して、より高く売るための

価格見直しも必要であるというお話しをしました。

今回は、『不動産売却の流れ③』と題して、引き渡しまでの流れ

を説明していきます。

不動産売却の流れとして

① 不動産会社へ相談

② 不動産価値の査定

③ 売り出し金額の決定

④ 内覧・オープンハウス見学会

⑤ 価格の見直し

⑥ 成約

の流れであることをお話ししてきました。

実は、ここで安心してしまってはいけないのです。



引き渡しまでに、引っ越しもしなければいけません。

また、買主側が住宅ローンを使う場合には、万が一ローン審査が

通らなかった場合には契約が白紙になってしまう事もあります。

※ローン特約

さらに、引き渡し後も契約不適合責任を一定期間負う事になり

ます。

つまり、成約したからと言って、不動産売却が完了したとは

言えないのです。

だからこそ、高い査定金額を出すだけの『聞こえの良い』

甘い言葉の不動産会社を選ぶのではなく、最後まで、きちんと

サポートできる不動産会社を選ぶべきです。



高い査定額を提示されても、売却できなければ、価格の見直し

によって、安くされてしまいます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『不動産売却を成功させるには、最後まで　　　
きちんとフォローしてくれる会社を選ぶべき！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『不動産売却の流れ①』と題し、第一ステップとして

不動産会社に相談するところから始めましょう！というお話し

をしました。

今回は、『不動産売却の流れ②』と題して、販売活動について

お話ししていきます。



不動産売却を考えた場合には、不動産会社に相談して、不動産

価値を基に、売出価格を決めます。

その後、販売活動としてポータルサイトなどに物件を掲載し、

物件購入希望者の内覧などを経て契約に移ります。

その際に、売出価格の割安感があれば、内覧希望者は殺到し、

逆に割高感が出てしまうと、内覧者は現れません。

そのような場合には、売出価格の見直しを行います。



これは、ただ単に価格を安くするのではなく、『高く売るため』

の価格の見直しです。

その後、購入希望者との合意が整えば、契約となります。

普通は、契約まで進めばと思いますよね？

違うんです！

ココからが大事なところなんです！

続きは、次回お話ししていきます。

今回のまとめ！

『販売価格の見直しは安ければ良い。　　
　　　　　　　　　　　　ではない！』　

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『契約不適合責任③』と題して、お話をしました。

今回は、『不動産売却の流れ①』と題して、不動産を売却する

際に、どの様な流れになるかを説明していきます。

不動産売却をお考えになった場合は、まず不動産会社にご相談

ください。

ローンの有無やスケジュールなど、お客様の都合に合わせて、

様々な提案をさせて頂くことになります。

また、売却予定の不動産の査定を行い、売出価格などを決めて

いきます。

その後、不動産会社と『媒介契約』を結び、購入希望のお客さま

を見つけていきます。



この際に、大切な事は 『物件をきれいにしておく』と

いう事です。

居住中であっても、既に空き家の状態であっても、物件内覧に

来られる購入検討のお客様の印象を良くするに必要なのは、

『清潔感』です。

このあたりのお話しは、以前お話ししたとおりです。

　⇐こちらもご覧ください

さて、実際にどのような販売活動を行うかについては、次回

お話ししていきます。

今回のまとめ！

『まずは、相談！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『契約不適合責任②』と題して、瑕疵担保責任との違い

について、お話をさせて頂きました。

今回も、『契約不適合責任③』として、請負についてお話しして

いきます。

前回までは、不動産売却に伴う売主・買主の立場での、お話しを

してきました。


今回は、住宅の改修などを想定して、『請負』について簡単に

お話ししていきます。　　


請負契約は、受注側（請負人）が仕事を完成することを約束し、

発注側（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを

約束する契約の事です。

不動産に関しての請負契約と言えば、建築工事などが考えられ

ます。

そのため、「仕上がりが悪い」「欠陥」などトラブルが起こり

がちであり、金額も高額になりがちです。



建築工事に関して言えば、

請負人
・未完成時であっても受益割合において請求可能

発注者
・「仕上がりの悪さ」に対して、減額請求が可能
・納品から1年以内⇒不適合を知ってから1年以内

などです。

トラブルを防ぐには、信頼関係や人柄なども重要ですが、

実際には、契約書を取り交わしておくことが重要だと思います。

また、その契約内容を理解しておくことが重要でしょう。

今回のまとめ！

『契約とは、発注者と請負者の約束事！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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