2024年06月の記事一覧｜現役職人社長のつぶやき・・・｜センチュリー21PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一括査定②』と題して、一括査定サイトのメリット・

デメリットなどについてお話しをしました。

今回は、『一括査定③』と題して、一括査定サイトの実際の

トラブル事例などをご紹介していきます。

前回のお話しでもしましたが、一括査定サイトを利用した無料

査定には注意が必要です。

これは、自社を選んで欲しいために、根拠のない高めの査定額

を提示する業者がいるからです。

不動産の場合は、仲介取引が基本のため、不動産会社が買い取る

わけではありません。

不動産の一括査定サイトでは、不動産会社が売却予想額を提示

するだけであり、提示した金額で『必ず売る！』という約束では

ないのです。

事例として、

A社…3000万円
B社…3100万円
C社…2800万円
D社…3600万円

となった場合に、依頼者である売却希望者は最高額￥3800万の

D社と媒介契約を結ぶと思います。

ところが、いつまで経っても￥3800万では売却できない場合に、

D社は、値下げをして売却することになります。

その売却価格が、￥2800～3100万であることが多いのです。

つまり、本来の不動産価値としてはA社・B社・C社が正しい査定

を行っていたという事です。

つまり、D社は本来の価値のない査定額をエサとして契約を取り

実際には、相場で売却する結果となるのです。



例えば、この売却価格が￥2800万であった場合、C社と同じで

あり、本当であれば￥3100万を提示したA社と契約するべき

だったという事になります。


この『高値提示式エサ釣法』に騙されて、損をして
※こんな言葉はありません
しまう依頼者が、とても多いのです。


無料でお手軽な『一括査定サイト』で失敗しないように、利用

する人たちは、この闇の部分を知っておくべきです！

　⇐こちらもご覧ください

今回のまとめ！

『根拠なき査定額に注意！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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　　Ｃ21ピースへお気軽にご相談ください。


愛知県尾張旭市向町2-6-5
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☎0120-1350-21　　（いざ、ＧＯ！センチュリー21へ）



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　　スタッフ一同、心よりお待しております。

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一括査定①』と題して、マイカー売却の際に利用する

一括査定サイトの利用が、不動産業界でも当たり前だという

お話しをしました。

今回は、『一括査定②』と題して、一括査定サイトを利用する

メリットやデメリットについてお話ししていきます。



一括査定サイトを利用するメリットは、

① 相場を知ることができる

② 査定価格を比較できる

③ 不動産会社を選べる

④ 優秀な営業マンを選択できる

などがあります。



しかし、逆にデメリットもあります。一括査定を利用して、

「失敗したな‥」と思った人たちの口コミで多いのは

① 査定額と実際の販売価格が違う

② 個人情報が漏れた

③ 不動産会社とのトラブルなど、個人責任

などの意見が多いようです。

特に、査定額を高めに提示して媒介契約を取るという不動産会社

も少なくなく、実際には査定額から大きく下がった価格で処分

するというパターンも見受けられます。



これらの失敗を防ぐには、注意するポイントがあります。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『デメリットも理解することが重要！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一般媒介のメリット・デメリット②』と題して、

一般媒介のメリット・デメリットについてお話ししました。

今回は、『一括査定①』と題して、一括査定の注意点などを

お話ししていきます。



最近よく聞く『一括査定』という言葉・・・

引越しや、自動車の買取などではすでに多くの人が利用して

いますが、最近では『不動産の売却』に関しても一括査定サイト

が活発に利用されています。

【不動産一括査定サイト】

複数の不動産会社に無料でまとめて査定依頼ができるサービスです。査定額や不動産会社の対応を見て、自由に不動産会社を選ぶことができます。

サイトの利用自体は無料です。

なぜ、無料で利用できるのか？何か裏があるのか？などと思う方

も居ます。

これは、一括査定サイト側が、売主を紹介することで不動産会社

から紹介料としての報酬を得ており、売却希望である利用者側に

お金がかからないというだけです。

ですから、不動産一括査定サイトは『どんな不動産会社が参加

しているか？』が重要です。

次回は、不動産一括査定を利用するメリットやデメリットなどに

ついてお話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『不動産も一括査定が主流！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『一般媒介①』と題して、一般媒介についてお話し

しました。

今回は、『一般媒介②』と題して、一般媒介契約のメリット、

デメリットについてお話ししていきます。






依頼者にとっての一般媒介のメリットを見ていきましょう！

【メリット】

① 複数の不動産会社と契約が結べる
➤競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を 見つけた
不動産会社と取引を進めることができる。

② 売却物件登録機関への登録義務がない
➤物件を売りに出している事を知られたくないお客様向け

【デメリット】

① 販売活動に注力してもらえない可能性

② 複数の不動産会社への対応
➤広告内容の統一や、内覧時間調整などへの対応が大変



業者側は、一般媒介より専任媒介を好む傾向があります。

これは、

① 販売計画が立てやすい

② 手数料の両手取り

③ 成果が出やすい
➤一般媒介の場合、全力で活動しても他社に契約されたら無報酬
となりかねない



複数社と契約できる一般媒介は『競争心理』を用いて、より良い

結果を期待できる半面、成果報酬である不動産取引の現場では、

業者から見た一般媒介は『0か100』という結果になりかねない

ため、しっかりとした販売計画が立てにくいのです。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『一般媒介を理解する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『営業活動報告書②』と題して、営業活動報告の内容

などについてお話をしました。

今回は、『一般媒介』と題して、一般媒介についてお話しして

いきます。

不動産を売却しようとした場合には、不動産会社と『媒介契約』

を結びます。



媒介契約とは

所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した
際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介
契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。

この『媒介契約』には3つの種類があります。

① 専任専属媒介

② 専任媒介

③ 一般媒介

多くの場合は、②専任媒介または③一般媒介だと思います。

この、専任媒介と一般媒介の比較については、過去記事でも

ご紹介しました。

　⇐過去記事　一般VS専任



さて、今回は③一般媒介について簡単にお話ししていきます。

依頼者にとって、一般媒介の大きなメリットは複数社に依頼する

ことが可能だという事です。

しかし、デメリットもあります。

それは、依頼した複数の不動産会社と同じようなやり取りを

しなければならず、煩わしさもあります。

また、複数依頼したにも関わらず、どこからも報告がないという

事もあります。

　⇐こちらもご覧ください

次回、一般媒介のメリットとデメリットを依頼者側と業者側の

視点で比べていきたいと思います。

今回のまとめ！

『複数社に依頼できることはメリット？』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『営業活動報告書①』と題して、営業活動報告があると

依頼者は安心できるというお話をしました。

今回は、『営業活動報告書②』と題して、もう少し詳しく営業

活動報告書についてお話ししていきます。




宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が

定められていて、

・専属専任媒介は1週間に1回以上

・専任媒介は2週間に1回以上

・一般媒介は報告の定めなし

となっています。

一般媒介については、法で定められていないというだけであり、

実際には、どんな活動をしているかを報告している不動産会社も

多いです。

これは、依頼者を安心させるためでもあります。

報告の内容としては、

① どのような販売活動をおこなったか？

② 何件の問い合わせがあったか？

③ ご案内が何組あったか？

④ ご案内の結果どのような感想があったのか？

などです。

販売活動としては、自社サイト・不動産情報サイト・チラシなど

があります。

広告等の販売活動で集客しても、ご案内するのが少なかったり、

逆に多くの方を案内しても購入に至らない場合などは、販売に

ついての計画を変えなければいけません。



営業活動報告書は、このように

・依頼者を安心させる

・販売計画のモト

など、大きな役割と効果があります。

　⇐こちらもご覧ください



今回のまとめ！

『営業活動報告書は軽視できない！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『家族信託③』と題して、新しい資産防衛術という

お話しをしました。

今回は、『営業活動報告書①』と題して、営業活動報告書に

ついてお話ししていきます。



一般的には、賃貸物件への入居募集も、不動産の売却の依頼も、

不動産会社にお願いすることが多いです。

賃貸物件の入居者を募集する事と、自宅などの不動産を売却する

ために購入者を探す事では、不動産会社営業マンの活動内容も

大きく異なります。

特に、不動産売却に関して言えば『大きなお金』が関係すること

から、売主側としても『今、どんな感じ？』と現在の状況

がとても気になります。



そこで、販売活動の内容を報告してもらう事で売主である依頼者

側は、とても安心できます。

売却の場合、媒介契約を締結し販売活動をさせていただく際に、

・どのような営業活動をしたか？

・お問い合わせやご案内等がどれくれいの数が入ったのか？

などを報告させて頂きます。

これを営業活動報告、または媒介報告と言います。

宅地建物取引業法では、これらの『営業活動報告』は媒介契約の

種類によって報告する周期が決められています。

次回、この辺りを詳しくお話ししていきます。





　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『報告があると安心！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回は、『家族信託②』と題して、家族信託で不動産の塩漬け

状態を防げるというお話をしました。

今回は、『家族信託③』と題して、簡単にまとめてみます。



まず、不動産名義の多くは親御さんであることが多いです。

若く、元気なうちは何の問題もないですが、高齢となり認知症と

なれば、色々な問題が発生します。

① 金融機関口座が凍結される

② 不動産売却が出来なくなる

つまり、『お金』の問題です。

また、お亡くなりになった際には、『相続』の問題が発生

します。

相続権利者が複数名の場合には、トラブルの元となります。

これらの『将来起こるであろうトラブル』の火種の対策として、

家族信託を活用される方々が増えてきています。

使い方によっては、資産防衛対策としては、とても役立つ手法

です。

ただ、この『家族信託』についての知識を持つ不動産業者は

とても少ないのが現状です。



　⇐こちらもご覧ください


　⇐過去記事　民事信託シリーズ①　

　⇐過去記事　民事信託シリーズ②

　⇐過去記事　民事信託シリーズ③


　⇐過去記事　民事信託シリーズ④

　⇐過去記事　民事信託シリーズ⑤


わたしたちセンチュリー21ピースでは、実際に家族信託についての事例を持っております。また、実際に家族信託を行ったスタッフも在籍しております。『家族信託』についてのご質問やご相談は、知識と経験をもつ、ピースにご相談ください。


今回のまとめ！

『家族信託は新しい資産防衛術！』

 次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！



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前回は、『家族信託①』と題して、家族信託とは何か？について

お話しをしました。

今回は、『家族信託②』と題して、家族信託の活用などについて

お話ししていきます。



まず、家族信託が活用されるケースとして、認知症対策があり

ます。

不動産の所有者である『親御さん』が認知症になり、症状が悪化

すると不動産の売却は難しくなります。

所有しているだけでも管理にはお金が必要となります。

また、認知症がひどくなり施設などに入所した場合に、空き家と

なった実家を『子供たち』が処分しようと思っても、所有者で

ある『親御さん』に契約能力が無ければ、売る事も出来ません。



法定後見制度などの利用は可能ですが、自分の家にも関わらず、

家庭裁判所の許可がなければ売却は出来なくなります。

つまり、『塩漬け状態』となります。

そこで、『家族信託』などを準備し、面倒を見てくれる子どもに

自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを

回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。



他にも、不動産の共有を避ける目的でも効果的と言えます。

不動産を共有すると、共有者の1人が売却を希望しても、ほかの

共有者の同意がなければ売却は出来なくなり、トラブルが生じる

可能性があります。

そこで、『家族信託』を活用することで、不動産の管理・処分を

行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることが

できます。

不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の

死亡後の第二受益者は複数人にする事で、委託者死亡後の不動産

の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができる

のです。

　⇐こちらもご覧ください






今回のまとめ！

『家族信託で塩漬けを回避する！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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前回は、『検査済証②』と題して、検査済証がない物件でも売却

は可能であるというお話しをしました。

今回は、『家族信託①』と題して、家族信託とは？について

お話ししていきます。



『家族信託』という言葉を聞いたことはありませんか？

『民事信託』とも呼ばれており、この2つはほぼ同じものだと

考えてよいです。

この『家族信託』（以降、民事信託と同意）は、まだまだ認知は低いものの、

これからの新しい相続の形と言われています。

では、そもそも『家族信託』とはないにか？についてお話しして

いきます。

家族信託

「信頼する家族に財産を託して管理承継する方法」という
ことです。

また、銀行などが営利目的で行う信託を「商事信託」と言い、

営利を目的としない信託を「民事信託」と言います。

この、「民事信託」の中でも財産を家族に託すものについては、

「家族信託」と呼ばれています。

でいます。 この、家族信託が注目されてきたのには、2つの

大きなキーワードがあります。

① 認知症

② 相続

です。 　　？？？　意味が分かりませんよね！

次回詳しくお話ししていきます。

　⇐こちらもご覧ください


今回のまとめ！

『新しい財産管理の仕組み！』

次回も、不動産にまつわるお話をしていきます。

お楽しみに！


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