現役職人社長のつぶやき・・・,株式会社PEACE

『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』

センチュリー21ピース代表のイトウです。

前回に続き、今回も『スマートハウス』についてお話します。

スマートハウスとは、50年前に考えられていた便利な生活！

そんな便利な生活のメリットと、デメリットを前回は

書かせていただきました。

まとめとして、『便利だけどお金がかかる』でした。

しかし、新築時にはスマート化を導入することが多いです。

なぜか？　　　便利だから？　電気代が安いから？？

ただそれだけではありません。

スマート化が導入されている住宅か？否か？

で住宅の価値が変わってくるからです。

住宅の価値という点では、中古住宅でも同じです。

太陽光発電+蓄電池が備え付けられた『自家発電』住宅では、

災害に強いというポイントが付きます。

電気代がお得というポイントも付きます。

中古住宅を手放すとき、購入するときにその住宅の価値は

『スマートハウス』か？で変わってきます。

イメージは、中古車市場と同じです。　
　　　　　　　　　　　　　　
『衝突防止安全装置』が出回り始めたときに、オプションで

取り付けたオーナーさんは、愛車を手放すときに、同じグレード

の安全装置未搭載の車より、はるかに高額で下取りをして

もらっています。　　　　　　　　　　　　　

つまり、今後の住宅売買でも同じことが想像できます。

では、どんなスマートハウスだと価値が上がるのでしょうか？

『スマートハウス+●●●』というキーワードで人気なのは

①太陽光+蓄電池

②HEMS（電気使用を最適化するシステム）

③防犯

④一人暮らし

⑤高齢者　　等です。

つまり、これらのキーワードに対応したスマート化が出来ている

住宅は価値ある住宅となります。

①太陽光+蓄電池＋②HEMSはスマートハウスでは標準だと

思われますので、ここでは細かいことは書きません。

気になる方は、個別にお問い合わせいただければと思います。

③防犯に関してですが、ネットワークカメラで室内を見守り

という使い方は当たり前になってきましたよね？

今では、各部屋の戸締りの状況や窓の開閉も、スマホで監視

できる時代です。

昔は、出かけた先で「戸締りしたかな？」なんて事がありましたが、

今ではスマホを確認すれば、戸締り状況を確認できる時代です。

良い時代になりました。

さすがに、50年前でも予想できなかったでしょう！

防犯に続いて、

④一人暮らし

⑤高齢者

については、次回お話させていただきたいと思います。

今日のまとめ！

『便利で快適な、スマートハウスで
　　住宅の価値は上がる！』

次回、お楽しみに！

愛知県尾張旭市向町2-6-5
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今回は『スマートハウス』についてお話します。

一般的言うスマートハウスとは、スマホなどのIT（情報技術）

を使い、住宅の中の照明器具、調理器具、冷暖房設備など

電気やガスを使用する機器をコントロールして、エネルギー

消費を最適に制御する住宅』の事です。

細かく言えば、『スマートハウス』と『スマートホーム』が

あり、意味が多少違いますが、最近では、これを一緒にして

『スマートハウス』や『IoT住宅』などと呼んでいます。

ここでは、全部まとめて『スマートハウス』としてお話させて

いただきます。

さて、『スマートハウス』とは？ですよね。

ずばり、50年くらい前の人が考えていた『未来の生活』です。




まさに、未来予想図通りの生活が出来ています。

さて、そんな便利なスマートハウスにもメリットとデメリット

があります。

また、スマートハウスと●●●という風に、テーマを組み

合わせることで、見えてくることもあります。

これらを簡単に、お話していこうと思います。

スマートハウスのメリット

①HEMS(電気使用を最適化するシステム)を用いて、

消費エネルギーを最適化するので、大きな省エネにつながる。

②住宅家電などをスマホでコントロールできる

③太陽光発電設備や蓄電池を組み合わせて、自家発電+自己消費

の電気の自給自足が可能

④災害やトラブルに強い

⑤補助金がある

一言で言えば、電気に関して安全+省エネ＋家電が簡単に

使えて便利という事です。

スマートハウスのデメリット

①導入費用が高額（太陽光発電・蓄電池・HEMS・対応機器など）

②対応家電機器が少ない

③元が取れない

④設備機器類には寿命があり将来改修費用が必要

これも、一言で言ってしまえば、初期投資にお金がかかり

すぎて、元が取れないという事です。


しかし、これからの住宅は『スマート化』が急速に加速して

いくでしょう！

スマート化された住宅の価値は上がるのか？

変わらないのか？

どんな設備が付いていれば、高く売れるのか？

など、次回お話させていただきます。

今回のまとめ！

『スマート住宅は便利！だけどお金がかかる！』

でした・・・

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今回は『解体作業』についてお話します。

解体作業は業者選びが大事！とよく言いますね。

まったくその通りだと思います。

電気工事の職人として、様々な業者さんの解体作業に

関わらせていただきました。

電気の職人としては、作業前の設備撤去など準備作業の

場面でのお手伝いが主です。

いつも同じような場面での仕事内容です。

だからこそ、業者の違いが見えます。

解体作業は、既存の建物を壊してその廃棄物を適正に処分する

ところまでの責任を負います。

建物解体時には、大きな音も出ますし、ホコリも大量に出ます。

また、大きな重機や運搬用のトラック・ダンプなども出入り

します。

作業自体は、どの業者でも一緒です。

だからこそ、業者の作業の質が良く見えます。

結論を先に言ってしまえば

『激安で良い仕事をしているのを見た事はない！』

この一言に尽きます。

事前準備や、解体作業方法一つとっても、各社施工方法は

違います。

その違いは、丁寧な仕事ぶりかどうかだけだと思います。

イメージしてください。
　　　　　　　　　　　　　　　
激安業者は、

・近隣挨拶もなしに

・大きな重機（ワニの口のような機械）で建物を一気に

・グッシャーバキバキっとつぶして

・ホコリ大量発生させて

・隣の家に解体破片を飛び散らせ

・電線を引きちぎり

・道路の真ん中にダンプを停めて通行の邪魔をしながら作業して

・そして廃棄物がどの様に処理されたかわからない・・・

いくら、施工費が安いといっても駄目ですよね？

でも、いるんです！こういう業者が！

逆に、そこそこの費用は掛かるがきちんとした業者といえば、

上記とは、全く違う作業方法だと思ってください。



解体作業の目的は、様々だと思いますが、例えば、

そのあとに新しく住宅を建てる場合は、住む人が同じでも

変わったとしても、解体作業のせいで近隣と付き合いにくく

なってしまう場合があります。

気持ちよく、その場所で過ごすためにも、解体作業は

『思いやり作業』が出来てなくてはなりません。

細かくは説明しませんが、ネットで様々な注意点が書かれて

いるので、参考なされるのも良いでしょう！

ここまでは、良い業者を選びましょう！というお話でした。

ここからは、解体現場でどんな準備が必要か？どんな事を

するのか？どんな事に注意すべきか？などをお話していきます。

①引込線の撤去の申請

これは、　電柱から引き込まれているケーブル類を撤去する

為の手続きです。

この事前準備を怠って、のちのち断線による復旧工による

請求や補償を求められる場合もあるので、必ず手配しましょう。

この時には、約1週間から10日ほどの余裕を見てください。

②保護カバーの手配

①の引込線撤去手配はしたけれど、電柱の高圧線に触って

感電した・・・とならないように、必要であれば、電力会社に

保護カバーをしてもらう手配をします。

電力会社さんによって異なるとは思いますが、中部電力管内

では現在、保護カバー取付は有料となっています。

③通信線の撤去の申請

電気の線と同様に、解体作業前に通信会社に連絡を入れて

おきます。

ここで、現場で良くあるのは、NTTには連絡したが、ケーブル

テレビ会社には連絡入れていない・・・などの手配漏れです。

最近の住宅は、いろいろな会社のサービスが入っているので、

きちんと確認してください。

④水の準備

電気などと同様に、水道を止めてしまう場合もありますが、

作業時の散水用に、水は用意しておきましょう。

ただし、使用料など費用負担は、事前に業者と話し合っておくと

良いでしょう。

⑤その他

そのほかとして、浄化槽がある場合は、あらかじめ汲み取りを

済ませてきれいにしておきましょう。

また、古い住宅では井戸や祠（ほこら）のある場合もあります。

事前に神社などに相談してお祓いなどを済ませておきます。

とにかく、解体作業は安ければよいというものではありません。

解体した後のことも考えて、気持ちよく土地活用をするために、

オーナーさんも、不動産営業マンも、解体について少しだけ

知っていくとよいと思います。

今日のまとめ！

『解体作業は業者選びが重要』

次回は、『スマートハウス』についてお話します。

お楽しみに！





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前回に続き、今回も『蓄電池』についてお話します。

住宅用蓄電池もここ数年で大きく需要が広がり、一般の

ご家庭でも設置されることが増えてきたこと、それら蓄電池が

今後は当たり前になってくることなどを、お話してきました。

今回は、それら蓄電池を住宅へ設置する際の注意事項を

お話していきます。

細かい事を説明するとキリがないので、ざっくりと検討する

べきポイントのみ説明していきます。

おさらいですが、住宅に蓄電池を設置する目的は大きくは

3つあります。

①太陽光発電設備と蓄電池を組み合わせた設備を新規で設置

②もともと設置してある太陽光発電設備に追加で設置

③災害用目的で、蓄電池のみを設置

目的に合わせて、蓄電池の種類も変わってきます。

①②は太陽光発電設備と連携できる『単相連携システム』

『創蓄連携システム』と呼ばれます。

③は電力会社から供給される電気だけを蓄電できる

『スタンドアロンタイプ』と呼ばれます。

また、①②は固定設置が主流ですが、③に関しては持ち運びの

出来る小型ポータブルタイプもよくつかわれます。

小型ポータブルタイプは、遊びのシーンでも活躍しています。

最近では、キャンプなどに持ち込んで使われるケースも多く

なってきました。

性能や特性などについては、またお話しするとして、

知っておくべき検討事項として・・・

適した設置場所とは？

蓄電池設置に適している場所というものがあります。

1）広い場所

これは、本体の大きさだけに注意して設置してしまうと、

その後のメンテナンス作業が出来なくなってしまいます。

必ず作業スペースも考えて設置する必要があります。

2）寒冷地？

住宅用蓄電池の多くは、スマートフォン同じリチウムイオン

バッテリーを使っています。このリチウムイオンバッテリーの

特性として、低温時に性能が低下してしまう特性があります。

寒冷地域、寒冷となる場所への設置は不向きです。

3）床は大丈夫？

蓄電池本体の重量は、軽いものでも50Kg前後あります。

容量の大きなものであれば、100～200Kgも珍しくは

ありません。

固定・据え付けタイプのものであれば、床板の厚さや下地材の

補強などをお勧めします。

4）うるさい？

住宅用蓄電池も電気機器です。運転音も多少発生します。

各メーカー仕様によれば、30～40dbくらいのようです。

目安としては、図書館のイメージでしょうか？　　
　　　　　　　　　　　　　　　　
とはいえ、寝室などへの設置は避けた方が無難でしょう！

5）熱い・ジメジメ湿気は苦手？

蓄電池は低温環境も苦手ですが、高温多湿な環境も苦手です。

適切に換気が喚起がされている場所が望ましいです。

高温な場所への設置は、発火事故につながったり蓄電池の

劣化につながります。

6）屋外設置：南面はダメ？

屋外に設置する際の注意事項として、直射日光が当たらない

ようにする必要があります。これは、直射日光が当たることで、

機器本体が高温となり、本来の性能を発揮できなくなってしまう

からです。

どうしても、南面に設置しなければならない時は、日除け板

などの対策を忘れずに行う必要があります。

7）屋外設置：浸水しない？

これは、当然のこと、地面より低いと雨の際に浸水します。

必ずコンクリートで土台を設けるなどの嵩上げをしてください。

機器が浸水すると、機器故障だけでなく、その周辺にいる人が

感電してしまう可能性があります。

8）屋外設置：塩害地域じゃない？

住宅用蓄電池は電子部品のかたまりのようなものです。

電子部品の大敵である塩分を避けるために、塩害地域への

設置は避けなければなりません。

メーカーなどでは、海岸線からの距離で設置の可否を判断して

いますので、設置前に必ず確認しておきましょう。

いかがでしたか？

住宅用蓄電池を設置する際に、設置場所についてだけでも

こんなに検討しなければいけません。

大切な住宅を、より価値あるものにするためには、正しい知識が

必要となってきます。

このブログを通じて、オーナーさん、不動さん営業マンの皆さん

のお役に立てたならうれしいです。

さて、次回は家屋解体などのお話をしていきます。

お楽しみに・・・

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今回は、『蓄電池』についてお話します。

住宅用蓄電池もここ数年で大きく需要が広がり、一般の

ご家庭でも設置されることが増えてきました。

やはり、値段が安くなってきたというのが大きいと思います。

住宅と蓄電池の関係に関して、お話させていただくと、

住宅に蓄電池を設置する目的は大きくは3つあると思います。

①太陽光発電設備と蓄電池を組み合わせた設備を新規で設置

②もともと設置してある太陽光発電設備に追加で設置

③災害用目的で、蓄電池のみを設置

まず、①に関してですが、最近特に多くなってきました。

以前のブログでも書きましたが、もともと住宅用太陽光発電

設備は、余剰電力の販売目的が多かったです。

それは、使う電気は電力会社から安く購入して、発電した

電気を高く売ることが出来たからです。

しかし、最近では、電気代がどんどん値上がりして、

電力会社から購入する電気代と売電価格との差がなくなり、

利益が出るどころか逆に、マイナスにもなりかねません。

そこで、太陽光太陽光発電設備と蓄電池を組み合わせた

『創蓄連携システム』や『ハイブリッド蓄電システム』と

呼ばれるタイプの組合わせシステムが広がりました。

②に関しても、電力会社との売電契約（FIT　住宅は10年）の

終了後を見据えての対応として、最近多いですね。

これは、売電契約が終わった後は、電力会社にお得な価格で

買い取ってもらえないので、太陽光発電設備で発電した電気を

蓄電池に貯めて、夜間の電力などに充てることを目的として、

広がりを見せています。

①②ともに、「電気代が高くなった」+「設備が安くなった」

という事からの結果ですね。

③に関しては、以前は災害時の停電対応目的が多かったですが、

最近では電気代の安い深夜に充電してその電気を昼間に使って、

電気代を節約するといった目的が増えてきています。

色々な目的はあると思いますが、今後の住宅は

『蓄電池は当たり前』の時代が来ると思います。

では、そんな『当たり前に設置される蓄電池』の住宅への

設置に関して、気を付けるポイントはないのか？

あります。

設置に関して、気を付けなければいけないポイントがいくつか

あります。

だって、ものすごく大きくて重たいんですよ？

そこで、重要なポイントです。

住宅オーナーさんも、不動産会社の担当の方も

これを知っておきましょう！

そのポイントとは・・・








続きは、次回お楽しみに！



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前回に続き、『住宅用太陽光発電設備』についてお話します。

容量アップとの関係は先回のお話で、おしまいです。

今回は、太陽光発電設備搭載の住宅の売買の際の注意ポイント

です。

さて、みなさんご存じでしたか？

住宅用発電設備搭載の住宅のマイナスポイントを？

小さな発電所として、電気中心の現代社会の救世主のような

感じですが、実は太陽光発電設備を搭載したから起こる弊害も

あります。

ズバリ、雨漏りです。

太陽光発電設備搭載には、大きく分けて2つのパターンが

あります。

①新築時に太陽光発電設備を搭載

②住んでいる家に、後から太陽光発電設備を搭載

ハウスメーカーで、新築時に太陽光発電設備を設置された

場合は、メーカー保証などもあるので、よほど大丈夫だと

思います。（過信は禁物）

つまり、住宅の売買時には、太陽光発電設備がマイナスポイント

にはなりにくいです。

問題は、②の後載せパターンです。

この②での、設置後のトラブルのダントツ1位が雨漏りです。

なぜ、雨漏りが起こるのか？

説明したいことは山ほどありますが、グッとこらえて一言！

『悪い業者による施工』

この一言です。

住宅用太陽光発電設備は、屋根にパネルを設置します。

屋根には、和瓦やスレート、ガルバなどいくつもの種類が
あります。

また、瓦であればセメント系・粘土系などさらに細かな種類が

あります。

本来は屋根の種類や形状などに合わせて、

①適切な工法で

②適切な部材を用いて

③適切な施工を行います。

ところが中には、とんでもない施工がしてある場合があります。

ほんとに、ビックリすることがあります。
メーカーからの認定をもらっているはずなのに・・・

このあたりの細かなことは、今日は省略しますが、施工職人が、

正しい知識を持っていなければ、正しい施工は出来ません。

つまり、雨漏りのような事故が発生してしまいます。

雨漏りに至らなくても、雨シミのような長期にわたり浸水が

あるような場合には、住宅の躯体強度にも影響してきます。

これは、住宅の売買時には、マイナスポイントでしか

ありません。

ここで、チェックしてほしいのが『屋根裏』です。

必ず、見てください。

少し、服が汚れる勇気と、スマホを持って屋根裏へGO!です。

スマホの頼りない明りのもと、雨シミを見つけたらスマホで、
カシャリ！

重要な住宅についての情報ゲットです。

たった、これだけの事で、後々のトラブルを防ぐことが

可能となります。

他には、パワコンが室内についている場合

（洗面室の配電盤横が多いかな？）、夏場暑くなる、

小さな小屋のような狭い場所にパワコンが所狭しと

設置してある場合は、パワコンが発生する熱で、

運転停止になってしまうなどのトラブルもあります。

設置後、何年も経過している住宅では、そもそもパワコンが

故障しており発電していないパターンさえあります。

ここで、再度おさらいです。

重要なポイントです！

住宅オーナーさまも、不動産営業マンもしっかりと頭に

入れておきましょう！

住宅用太陽光発電設備が搭載されている家は必ず チェック

してください。

①屋根裏の雨しみ跡の有無

②パワコンの位置（屋外タイプ・屋内タイプ）

③パワコンの表示（昼間）

上記3点は、きちんとチェックしておきましょう！

今回は、住宅用太陽光発電設備搭載の住宅の売買時にチェック

するポイントのお話でした。

次回は、蓄電池についてお話したいと思います！

お楽しみに・・・

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今回は、『住宅用太陽光発電設備』についてお話します。

今回のお話は、〇〇電機がイイとか、△△ソーラーは

発電効率が悪いなどの性能についてはお話しません。

興味のある方は個別で、お問い合わせ願います。

以前の、住宅用太陽光発電設備設置の目的というのは、

『余剰電力』の販売でした。

昼間発電した電力を家庭内で消費している電力以外を

電力会社に販売するというものです。

ですから、日中家に誰もいない共働きのご家庭では、

良いお小遣い稼ぎになったはずです。

現在の、住宅用太陽光発電設備設置の目的というのは、

『自己消費』に代わってきています。



電気代が年々高くなっており、電力会社から、

電気を買うのではなく、自分の家で電気を創る

というのが最大の目的です。

ですから、現在の住宅用太陽光発電設備では、

住宅用蓄電池との組み合わせが主流です。

さてさて、ここまでの説明でお分かりになりましたか？

太陽光発電設備で、発電（創電）➤その電気を貯める（蓄電）

➤必要なときに使う（自家消費）容量不足解消ですよね！

ただし、これは全体の容量の話であり、局所的に

多くの電気を使ってしまい、停電になる家では何の
解決にもなりません。　　　　　　　　　

また、太陽光発電設備を設置する際には、既設電気設備の

見直しをする良い機会ですので、お近くの電気工事屋さんへ

ご相談してみてください。

ここからのお話が、中古住宅を売買する際に

重要なポイントです！

住宅オーナーさまも、不動産営業マンもしっかりと頭に

入れておきましょう！

住宅用太陽光発電設備が搭載されている家は必ず

チェックしてください。

①屋根裏の雨しみ跡の有無

②パワコンの位置（屋外タイプ・屋内タイプ）

③パワコンの表示（昼間）

上記3点は、きちんとチェックしないと、住宅売買の時に

後々トラブルにつながる可能性があります・・・

こ、こ、怖い・・・

詳しくは、次回・・・

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決済時に売主はどんなものが必要なの？

決済時に売主が必要なものについて説明しています。

客：売主側が、決済の時に必要なものは何ですか？

C：はい、
　
　　まずは「権利書」もしくは「登記識別情報」、実印、印鑑証明、身分証明証は

　　必要となります。

　　住所を変更している場合は、住民票や戸籍の附票が必要となってきます。

　　お金関係で言えば、仲介手数料、登記費用、住宅ローンが残っている場合は、

　　残金の支払いが必要となりますが、決済金で相殺できますので、特に現金の用意は

　　必要ありません。

　　ただし、振込先口座の通帳、通帳印は忘れずに、お持ちください。

客：ほかに何かありますか？

C：はい、

　　一番大事なのは、お家のカギになります。

客：アッ！　　カギがなかったらお家には入れませんよね！

C：そうですね。

　　あと忘れられがちなのは、ポストのダイヤル№であったり、宅配ロッカーの
　
　　カードも忘れずにお持ちください。

客：そのほかにも何かありますか？

C：はい、

　　ここからは細かいのですが、土地の場合は確定測量図、近隣との覚書・同意書、
　
　　一戸建ての場合は設計図書、検査済証、適合証明証、設備の取扱説明書、

　　マンションの場合は、管理規約、総会の議事録になります。

　　用意して頂く物は以上になります。

　　そのほかに、残代金、清算金などの領収証や公課照明などが必要となりますが、
　
　　こちらは、仲介会社が用意させていただきます。

客：そんなにたくさんあるんですね？

C：はい、

　　ただ、決済が近づいてきましたら、担当者から改めてご案内させていただきます
　
　　ので、ご安心ください。

客：わかりました。

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契約時に売主が必要なモノって何？

契約時に売主が必要なものについて、説明しています。

客：売主側が契約時に必要なものは何ですか？

C：はい、

　　まずは、真の所有者である事を示す「権利書」または「登記識別情報」が

　　必要です。

客：権利書はよく聞きますが、登記識別情報とは何ですか？

C：はい、

　　どちらも、所有者として登記されていることを示す情報なんですが、

　　2005年に制度改正があり、順次切り替わっています。

客：ほかに、必要なものって何ですか？

C：はい、

　　身分証明証が必要となってきます。

客：身分証は保険証でも良いですか？

C：保険証には顔写真がないので、

　　①免許証

　　②パスポート

　　のような顔写真があるものが必要です。

客：その両方がない場合は、どうなるのでしょうか？

C：その場合は「マイナンバーカード」があれば大丈夫です。

客：マイナンバーカードなら持っています！

C：良かったです。（ニコッ）

客：それ以外に必要なものは何ですか？

C：そうですね、印鑑が必要となります。

客：印鑑は、実印でなくてはいけないのでしょうか？

C：契約時には、特に実印は必要ないのですが、最終的な契約の決済時には実印が

　　必ず必要となりますので、契約の際にも統一して、実印を持って来て頂ければ

　　と思います。

客：うんうん・・・　　お金は必要ですか？

C：はい、

　　契約に貼付して頂く『印紙代』と『仲介手数料』は必要となるのですが、
　
　　買主さまから手付金を預かる形となるので、そこから相殺していただくことは
　
　　可能であり、特に必要ありません。

客：なるほど。わかりました。

　　ありがとうございました。

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取引事例比較法って何？

取引事例比較法について説明しています。

客：私は、東京にマンションを持っているのですが、どの様に査定するのでしょうか？

C：はい、

　　居住用のマンションの場合ですと「取引事例比較法」というものを用いて、

　　価格の算出をさせて頂いております。

　　同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約を基に価格の算出をさせて

　　頂いています。

客：土地の場合、同じ土地はないですよね？

C：そうですね。

　　おっしゃる通り、同じ土地はありませんので「路線価」を基に算出させて

　　頂いております。

　　「路線価」というのは、必ず道路に付けられている価格となりますので、

　　査定物件と成約事例の不動産、それぞれに接している道路の路線価の比率を

　　用いて、調整させていただいております。

　　ただし、同じ面積の土地であっても、土地の形や間口が異なると、価格も

　　変わってきます。そのあたりは「流通性比率」というところで調整して

　　最終的な価値の算出をさせて頂いています。

客：なるほど・・・判りました。

　ありがとうございました。




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